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2023年，中国房地产投资的复苏更大程度取决于需求侧而非供给侧。从短期政策导向来看，如降低首付比率、松绑限购等楼市需求政策仍有进一步释放空间，但将以房价企稳为底线，不会出台透支未来需求的临时性措施。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌24日在接受第一财经采访时做出上述展望。

“今年制造业和基建投资增速将较去年放缓，而房地产投资跌势将明显收窄。综合来看，投资将呈略微改善的情况。”朱海斌称，去年，房地产投资下跌10%，今年预计在4%~5%左右。所以，虽然全年房地产投资增速预计仍呈负增长，但对经济下行的压力明显在减少。

2022年11月11日，央行和银保监会发布“金融16条”。随后，信贷、债券、股权融资三箭齐发，加之银行“内保外贷”举措开始发力，房企融资环境得以改善。根据摩根大通相关研究部门最新评估，目前，民营房企，尤其是稳健型房企的信贷风险已有明显缓解。

但由于目前需求侧政策对于市场影响仍较小，朱海斌认为，今年一季度房地产投资还将整体向下。“我们认为只有先稳住房价预期，房地产成交才会从低部企稳、再向上复苏，并反映到房地产投资的各项指标数据上。”

根据人民银行2月初发布的《2023年1月金融统计数据报告》，1月末人民币存款增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元。其中，住户存款增加6.2万亿元，创下历史同期新高，“超额储蓄”再度引发热议。

朱海斌认为，中国超额储蓄总量大，但由于分布不均匀、主要集中于高收入家庭，对消费的边际改善作用有限。聚焦到住房消费上，目前，在大城市和高收入家庭中，购房意愿已有回暖迹象；但在绝大部分二三线城市和更多中低收入家庭中，谈及需求拐点还为时尚早。

“一是在社会隐性失业或者半失业情况仍较普遍的情况下，居民部门的收入预期还待改善；二是由于‘保交楼’仍是未来几个月政府楼市工作的推进重点，不少潜在购房者还想再等等看。此外，在货币政策方面，也有购房者在观望是否存在继续降息或定向降息的可能，以期获得更实惠的房贷利率。”朱海斌说。

至于目前业界存在的“通过下调存量房贷利率，来缓解提前还贷潮”这一观点，朱海斌持反对态度。一方面，对于提前还贷，既要关注居民端压力，也需要考虑商业银行的经营压力。按揭贷款是银行最优质且规模最大的资产之一，在银行主动调整存量房贷利率意愿不足的背景下，通过行政手段调整，或将影响银行业自身发展，并不可取。

另一方面，朱海斌呼吁社会理性看到“提前还贷”现象。“当下，中国的‘还贷潮’是家庭部门正常的再融资贷款(refinance)策略，从某种意义上，也有利于家庭负债表的修复。追溯海外，和日本在房价大幅下跌、居民资不抵债之后，出现的‘还贷潮’不同的是，中国房地产市场虽然在整体下跌，但房价没有出现大幅度下跌。基于此，中国的‘提前还贷’是借款方是主动意愿，是很正常的商业决定。”

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